Miközben Európában strukturális kínálathiány alakult ki a logisztikai ingatlanok piacán, Magyaror-szágon éppen túlkínálattal küzd a szektor. A Prologis portfóliója mégis kiemelkedő, 97%-os kihasz-náltsággal működik, ami nemcsak a tudatos fejlesztési stratégiának, hanem a fenntarthatósági és mo-dernizációs fókusznak is köszönhető. Hunyadi Zsuzsanna szerint a következő években a technológiai rugalmasság, a komplex szolgáltatások és mindenekelőtt az energiaellátás minősége határozza majd meg, mely ipari ingatlanok maradnak versenyképesek. Az igazgatót a piaci trendekről, a bérlői elvárások változásáról és a hazai növekedési kilátásokról kérdeztük.

-    Hogyan látja jelenleg az ipari és logisztikai ingatlanpiac helyzetét Magyarországon és a régióban?

-    Páneurópai szinten ellátási hiány jellemzi a piacot, miközben Magyarországon éppen az ellenkezője figyelhető meg. A Prologis legfrissebb kutatása szerint Európában mintegy 150 milliárd eurós strukturális kínálathiány alakult ki. Ezzel szemben a budapesti piacon az üresedési ráta 13,1%, ami jóval magasabb, mint a legtöbb közép-európai országban, ahol a kihasználtság jellemzően 90% körül alakul. Ennek oka, hogy Magyarországon az elmúlt években jelentős volumenű spekulatív fejlesztés valósult meg, ami jóval nagyobb kínálatot eredményezett annál, mint amennyit a piac jelenleg fel tud szívni. Még akkor is több évre lenne szükség a kínálati oldal normalizálódásához, ha ma minden spekulatív projekt leállna. Továbbá a meglévő állományban organikusan képződő üresedés is tovább növeli a piaci nyomást. A kereslet mindeközben stabil de mérsékelt, a bérlői döntéshozatal hosszabb, és a bizonytalan gazdasági környezet miatt a szereplők nagy része sokszor kivár. A bérleti díjakban és az ösztönzőkben is jól látszik a túlkínálat hatása. Bár a budapesti piacon az új épületek headline díjai továbbra is stabilak, a tulajdonosok egyre bőkezűbb kedvezménycsomagokkal próbálják megszólítani a bérlőket, ami erős árversenyt eredményez.

-    Hogyan reagálnak erre a helyzetre Önök?

-    A Prologis ebben a helyzetben tudatosan más megközelítést alkalmaz. Fő fókuszunk az, hogy befektetőink a lehető legmagasabb értéket kapják, ezért a jelenlegi túlkínálat mellett a hangsúlyt meglévő portfóliónk működési kiválóságára és modernizálására helyezzük. Ennek köszönhetően a portfóliónk kihasználtsága eléri a 97%-ot, ami mintegy 10 százalékponttal haladja meg a piaci átlagot. Természetesen továbbra is szívesen fejlesztünk BTS-projekteket igényre, de a spekulatív fejlesztéseket jelenleg nem tartjuk indokoltnak.

-    Milyen tényezők mozgatják most leginkább a keresletet az ipari ingatlanok iránt – e-kereskedelem, gyártás, nearshoring, vagy valami más?

-    Továbbra is a logisztika és az e-kereskedelem a legerősebb keresleti hajtóerő. A Prologis friss kutatása szerint Európában évente 1,4–1,9 millió m² új logisztikai térre lesz szükség az e-kereskedelmi igények kiszolgálására, és ebben Magyarország is jelentős növekedési potenciállal rendelkezik. A hazai piac sajátossága, hogy sok vállalat gyártási tevékenységhez veszi igénybe csarnokainkat — ez portfóliónk mintegy 40%-át érinti. Ezek a partnereink erős versenyelőnyt kovácsolnak épületeink stratégiai elhelyezkedéséből, fejlett infrastruktúrájából és a rendelkezésre álló közműkapacitásokból. Ugyanakkor a környezet gyorsan változik, ezért valódi versenyelőnyt az jelent, ha az ingatlanportfólió technológiailag és funkcionálisan rugalmas, és képes alkalmazkodni a bérlői igények jövőbeni alakulásához.

-    A Prologis gyakran emeli ki a fenntartható fejlesztéseket. Milyen konkrét lépéseket tesznek a zöldebb logisztikai parkok megvalósítása érdekében?

-    A Prologisnál folyamatosan invesztálunk meglévő portfóliónk korszerűsítésébe, mert hisszük, hogy a fenntarthatóbb jövő nemcsak új épületekkel, hanem a meglévő állomány fejlesztésével kezdődik. Jelentős forrásokat különítünk el a modernizálásra: idén két épületünk tetőszerkezetét is úgy újítottuk meg, hogy azok később napelemmel felszerelhetők legyenek, és portfóliónkban teljes egészében LED-világítás működik, amely a felhasználási szokásoktól függően akár 30–60% energiamegtakarítást eredményezhet. Fenntarthatósági törekvéseink fontos eleme a Prologis Essentials, amely átfogó szolgáltatás- és termékportfólióként támogatja ügyfeleink gyors és hatékony indulását vagy átalakítását — az állványrendszerektől és anyagmozgató eszközöktől kezdve az irodai és biztonsági megoldásokig. A program nemzetközi jelenlétünkből fakadó vásárlóerejét is kihasználja, így partnereink kedvező feltételekkel és megbízható minőségben juthatnak hozzá minden szükséges eszközhöz. Az Essentials keretében energiahatékonysági megoldásokat is kínálunk — például a hőszivattyús rendszerekre való átállást—, és Magyarországon több ilyen projektünk is előkészítés alatt áll. Ezek a lépések nemcsak épületeink fenntarthatóságát javítják, hanem hosszú távú tulajdonosi szemléletünket és a magyar piac iránti elkötelezettségünket is megerősítik

-    A fenntarthatóság fontos, de hogyan néz ki mindez az Excel táblázatokban? Látnak már kézzelfogható megtérülést a fenntartható beruházásokban – akár bérlői lojalitás, akár üzemeltetési költségek oldaláról?

-    Eddigi tapasztalatunk azt mutatja, hogy a nagyobb nemzetközi vállalatok járnak élen a fenntarthatósági intézkedések bevezetésében, elsősorban azért, mert erős globális ESG-kötelezettségeik vannak, és ezek teljesítésére tudatosan keresik a megfelelő ingatlanmegoldásokat. A fenntarthatósági beruházások – legyen szó megújuló energia előkészítéséről vagy energiahatékonysági fejlesztésekről hosszú távon alacsonyabb és kiszámíthatóbb működési költségeket, stabilabb üzleti működést és jobb beszállítói pozíciót eredményeznek, ami valós versenyelőnyt jelent számukra. Mi pedig aktívan együttműködünk bérlőinkkel céljaik elérésében, közösen kialakított fejlesztésekkel és szolgáltatásokkal támogatjuk őket — ennek kézzelfogható eredménye a magas ügyfélmegtartás és a hosszú távú partnerségek megerősödése.

-    Milyen szerepet játszanak a digitális megoldások, például az okosépület-technológiák vagy az adatelemzés az ipari parkok működtetésében?

-    A digitalizáció nálunk jelenleg az okos mérőórákban jelenik meg leginkább, amelyek pontos, valós idejű adatokat adnak a fogyasztásról. Ez segíti bérlőinket a hatékonyabb energiagazdálkodásban és alapot teremt a jövőbeli okosépület-megoldások bevezetéséhez. A célunk, hogy lépésről lépésre építsük fel az adatvezérelt működést.

-    Hogyan változik a bérlők igénye a raktárak funkcióit tekintve? Komplex szolgáltatásokat várnak, vagy továbbra is a raktár, mint „doboz” a lényeg?

-    A bérlők ma már egyre inkább szolgáltatásként tekintenek a raktárra, nem pusztán „dobozként”. A fizikai tér mellé olyan kiegészítő megoldásokat várnak, amelyek támogatják az indulást, a működés finomhangolását és a kellemes, hatékony munkakörnyezet kialakítását. Egy integrált ökoszisztémát keresnek, ahol a tér, a szolgáltatások és a mindennapi operációt támogató elemek egymást erősítik — és ebben szeretnénk továbbra is meghatározó szerepet betölteni.

-    Milyen területen várható a legnagyobb növekedés a következő 3–5 évben – lokáció, méret vagy funkció szempontjából?

-    Középtávon a hazai ipari ingatlanpiac legnagyobb növekedését véleményem szerint a funkciók fejlődése hozza. A csarnokoknak sokkal specializáltabb, technológiaigényesebb feladatokat kell kiszolgálniuk – a “doboz” kora elmúlt, a bérlők műszaki elvárásai gyorsabban nőnek, mint a területi igényük. Ez a változás ugyanakkor még inkább felértékeli a kiváló lokációk szerepét: ott lehet valódi értéket teremteni, ahol a megfelelő infrastruktúra, a munkaerő és az ellátási láncok találkoznak. A Prologis ezért fókuszál stratégiailag a budapesti régióra, ahol portfóliónk a legjobb hazai elérhetőséggel és a legerősebb kereslettel találkozik. Ezek a prémium lokációk ideális alapot adnak ahhoz, hogy a jövőben is olyan magas műszaki tartalmú és energiahatékony csarnokokat tartsunk fenn, amelyekkel a piac meghatározó szereplői maradunk.

-    Ha egy dolgot ki kellene emelni, ami a következő években gyökeresen megváltoztatja az ipari ingatlanpiacot, mi lenne az?

-    A következő 5–10 évben az ipari ingatlanpiacot egyetlen tényező forgatja fel gyökeresen: az energia lesz az új értékmérő. A klasszikus helyszín–tér–ár hármast egy negyedik pillér írja felül: az energia-infrastruktúra minősége. A jövőben már nem csak az számít, hol áll egy épület, hanem hogy milyen önálló, biztonságos és fenntartható energiaellátást képes nyújtani a bérlőknek – ez fogja meghatározni az ingatlan értékét, versenyképességét és bérbeadhatóságát.

 

Raktarkereso.hu