Hogyan látják az ipari és logisztikai ingatlanpiac jelenlegi helyzetét Magyarországon és a közép-európai régióban?

A tavalyi évben a WING Industrial 110 ezer négyzetmétert meghaladó területet adott bérbe – amelynek 60%-át a sikeres bérlőmegtartás és a szerződéshosszabbítások tették ki –, a többit pedig új bérleti megállapodások, amit a jelen piaci környezetben jelentős eredményként értékelek. Továbbra is az egyik legstabilabb szegmensnek tekintem az ipari és logisztikai ingatlanokat hazai és regionális szinten egyaránt. Bár az elmúlt időszak makrogazdasági bizonytalanságai (infláció, kamatkörnyezet, geopolitikai hatások) érezhetően lassították a döntéshozatali folyamatokat – a nagyobb volumenű bérleti tranzakciók esetében a tárgyalási ciklus akár a 12 hónapot is elérheti –, az alapvető piaci fundamentumok erősek maradtak. A régió versenyképességét továbbra is támogatja a kedvező földrajzi elhelyezkedés, a relatíve kompetitív munkaerőköltség, valamint a gyártáshoz és disztribúcióhoz kapcsolódó strukturális kereslet. Hazai viszonylatban azt tapasztaljuk, hogy a bérlői aktivitás szelektívebbé vált, de a magas minőségű, jó lokációval rendelkező, egyedi vagy személyre szabott (built-to-suit) megoldásokat kínáló logisztikai központok iránt továbbra is van érdeklődés. Stratégiai perspektívából nézve a hi-tech szektor, valamint az energiaigényes gyártó- és logisztikai kapacitást igénylő iparágak (például az autó-, az elektronika és a gyógyszeripar) határozzák meg a keresleti oldalt. Nem számolunk a pandémia utánihoz hasonló ugrásszerű bővüléssel, de a piac stabilitása várhatóan fennmarad. Észak és dél-európai kitekintésben látható, hogy a szektoron belül egyre nagyobb részarányt képviselnek az adatközpontok, a zöldenergiához kapcsolódó projektek, valamint a napelemparkok integrációja az ipari parkokba. A legerőteljesebb kockázati tényezőnek továbbra is a destabilizáló hatású geopolitikai konfliktusokat tartom. Ugyanakkor az ilyen turbulens időszakok lehetőségeket is kínálnak, amelyek a WING Industrial esetében a piaci pozíciónk további megerősítését is szolgálhatják. A konfliktusok eszkalálódása az egyes szegmensekben újraindíthatja a készletezést, egyúttal több lokáció fenntartását is eredményezheti. Összességében az ipari és logisztikai szektor tartósan az egyik nagy nyertese lehet bármilyen új globális korszaknak. A gyakorlatban ez ma azt jelenti, hogy a bizonytalanságra kell választ adni. Azok az eszközök és platformok, amelyek képesek rezilienciát, rugalmasságot nyújtani, azok válsághelyzetben felértékelődnek. Ilyen megoldásokra törekszünk a partnereink felé. 

Milyen hatással volt az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése az ipari/logisztikai ingatlanfejlesztésekre?

Az e-kereskedelem strukturális változásokat generált a szektorban, jelentősen felértékelve a nagyvárosok agglomerációjában elhelyezkedő, úgynevezett „last-mile” logisztikai létesítményeket. Ezzel párhuzamosan a műszaki specifikációkkal kapcsolatos elvárások is magasabb szintre léptek: előtérbe került a rugalmas területalakítás, a magasabb fokú automatizáltság és a korszerű IT-infrastruktúra. Az elmúlt időszakban ugyan az infláció és a reálbérek alakulása miatt a lakossági fogyasztás – és ezzel az e-kereskedelmi aktivitás – átmenetileg mérséklődött, a makrogazdasági mutatók javulása rövid távon élénkülést eredményezhet. A hazai e-kereskedelmi szereplők (főként a KKV-szektor) jelenleg jelentős importfüggőséggel és a multinacionális vállalatokhoz képest alacsonyabb hatékonysággal működnek. Közép- és hosszú távon a hazai piac korlátos mérete miatt nem várok drasztikus elmozdulást, a kérdés sokkal inkább az, hogy a szereplők mennyire tudnak integrálódni a globális értékláncokba és növelni termelékenységüket. Fejlesztőként és bérbeadóként látjuk a szabályozási környezet komplexitását is, ami abszolút hatással van a kivitelezési költségekre, és önmagában a megvalósításra. A WING Industrial célja továbbra is az, hogy erősítse piaci pozícióját a saját szegmensében.

Az ipari és logisztikai szektor tartósan az egyik nagy nyertese lehet bármilyen új globális korszaknak.

A WING több sikeres ipari parkot is fejlesztett (pl. East Gate, Airport City). Milyen új fejlesztéseket vagy bővítéseket terveznek a közeljövőben?

Fókuszunk jelenleg a meglévő portfóliónkban rejlő potenciál kiaknázásán, az ipari parkjaink bővítésén, valamint olyan új projektek előkészítésén van, amelyek lokáció, infrastruktúra és fenntarthatóság szempontjából hosszú távon is értékállóak. A fejlesztéseink ütemezése szigorúan az aktuális piaci dinamikához és a bérlői igényekhez igazodik. Annak ellenére, hogy a tavalyi év tartogatott kihívásokat, a 2025-re előrejelzett fejlesztési volumen és a bérbeadottsági adatok azt igazolják, hogy az ipari/logisztikai szegmens továbbra is az ingatlanpiac egyik legellenállóbb ága. Nekünk ebben az időszakban is sikerült megőriznünk pozíciónkat és növelnünk ingatlanjaink kihasználtsági rátáját.

Mekkora szerepet játszik a fenntarthatóság (energiahatékonyság, megújuló energia, zöld tanúsítások) az ipari ingatlanok fejlesztésében és üzemeltetésében?

A fenntarthatóság mára a puszta üzeneteken túlmutató, egzakt és mérhető teljesítménymutatóvá és alapvető piaci követelménnyé vált. Az energiahatékonyság, a megújuló energiaforrások integrálása és a nemzetközi zöld minősítések (pl. BREEAM) megszerzése nem csupán környezetvédelmi vállalás, hanem kőkemény gazdasági érdek is. Ezen a téren ma már egyértelmű finanszírozói, bérlői és tranzakciós elvárásokkal szembesülünk. A bérlők egyre tudatosabbak: azokat az előremutató megoldásokat keresik, amelyek az ESG-jelentések mellett a számlákban, a konkrét üzemeltetési költségmegtakarításokban is megjelennek. Fejlesztői oldalról ez a megközelítés egyszerre jelent versenyelőnyt és jelentős kockázatcsökkentést a jövőbeni bérbeadások, illetve tranzakciók szempontjából.

Mennyire jellemző jelenleg a „built-to-suit” (bérlő igényeire szabott) fejlesztési forma az ipari piacon, és mennyiben tér el ettől a spekulatív fejlesztés? A napokban megjelent hírek szerint a bérlők diktálnak. Ez igaz?

Az ingatlanpiaci ciklusok törvényszerűsége szerint a növekvő kihasználatlansági mutató óvatosságra inti a fejlesztőket, ugyanakkor a spekulatív fejlesztésekkel szemben felértékeli a „built-to-suit”, azaz a specifikus bérlői igényekre szabott fejlesztések szerepét, amit az elmúlt 20 évben már többször megtapasztaltuk. Ebben a változékony környezetben mindkét oldal körültekintőbbé vált, ami a testreszabott megoldások irányába tolja a piacot. Bár a bérlők tárgyalási pozíciója erősödött, a WING Industrial által képviselt minőségi kínálat és professzionális partnerség továbbra is magas piaci értéket képvisel. Hosszú távú tervezésnél a megbízható, tőkeerős és komoly referenciákkal rendelkező fejlesztő a bérlő számára a biztonságot és a kiszámíthatóságot jelenti – ez pedig különösen a speciális igényű partnerek esetében kulcsfontosságú. 

Hogyan reagál a WING Industrial az új kihívásokra – például a kamatkörnyezet, építőanyagárak és finanszírozási feltételek változására – az ipari ingatlanfejlesztések során?

A WING Industrial működését a prudens és rugalmas fejlesztési szemlélet jellemzi. Kiemelt figyelmet fordítunk a szigorú költségkontrollra, arra, hogy a fejlesztések már az átadás előtt minél nagyobb arányban bérlőre találjanak – amelyek a projektfinanszírozás során is döntő jelentőséggel bírnak –, valamint a diverzifikált finanszírozási struktúrák kialakítására. Megfelelő volumenű előbérleti szerződés esetén akár egy spekulatívnak induló projektet is képesek vagyunk built-to-suit modellé formálni. Emellett stratégiai hangsúlyt fektetünk a hosszú távú partnerkapcsolatokra: legyen szó kivitelezőkről, bankokról vagy bérlőkről, a kölcsönös bizalom az elmúlt 15 év gazdasági ciklusai alatt bebizonyította, hogy válságállóbbá teszi az üzletmenetet.

 

Raktarkereso.hu