Baka Gergely, a CBRE Magyarország ipari és logisztikai bérbeadási igazgatója szerint a regionális piacok dinamikus fejlődése és a nagy autóipari beruházások új korszakot nyitnak a szektorban.

-    Hogyan értékeli a hazai ipari ingatlanpiac állapotát? Mely szegmensekben - logisztika, gyártócsarnokok, raktárak - mértek erősebb aktivitást?

-    2025 harmadik negyedévében kedvezően alakultak a piaci folyamatok, és a magyar ipari ingatlanpiac jobb képet mutat, mint amire tavasszal számítottunk, amikor a transzatlanti vámháború kirobbant. Az országos modern ipari/logisztikai állomány elérte az 5,9 millió négyzetmétert, ebből 3,9 millió m²-t Budapest és agglomerációja tesz ki. Habár csupán 2 millió m² a regionális piacok teljes állománya, itt látunk igazán dinamikus növekedést. A legnagyobb aktivitást továbbra is a logisztikai parkok és a Built-To-Suit (BTS) fejlesztések mutatják, ezek iránt a bérlők folyamatosan élénk érdeklődést tanúsítanak. A főváros környékén a logisztika, Pest megyén túl a gyártócsarnokok dominanciája egyértelmű. 

-    Milyen főbb tényezők alakítják most a keresletet, és hogyan reagálnak erre a fejlesztők, befektetők?

-    A kereslet hajtómotorja kettő. Részben segíti a piacot, hogy a belső fogyasztás valamennyire magára talált, ezért az online és offline kereskedelem raktározási igényei növekedtek. Másrészt az autóipari és akkumulátor-gyártási beruházások szerepe továbbra is meghatározó annak ellenére, hogy az ipari termelés idén gyenge maradt. A bérlői aktivitás növekedése egyes ügyfeleknél a modern, energiahatékony, alacsony üzemeltetési költségű ingatlanok iránti igényből fakad. Az irodapiaccal ellentétben itt még továbbra is jelentős (idén 27%) az építkezés előtt/alatt aláírt szerződések volumene (pre-lease), ugyanakkor fontos kihangsúlyozni, hogy a költözések aránya folyamatosan emelkedik. Nem utolsósorban azért, mert óriási új volumen került piacra az elmúlt években: 2020 óta a teljes modern állomány 64%-kal nőtt. A fejlesztési volumen lassan mérséklődik, de még így is 309.000 m2 van építés alatt a főváros környékén, és 211.000 m2 egyéb lokációkban.

-    Hogy áll most a kihasználatlansági ráta?

-    A fővárosban és a régióban is mérséklődött a harmadik negyedévben. Budapesten az üresedési ráta 13,1%-on áll, a regionális átlag pedig 9,2%. Ez utóbbi egy nagyon meredek csökkenés negyedéves és éves szinten is, ami mögött a kereslet rendkívüli növekedése áll: a Budapesten kívüli raktárigény szinte megháromszorozódott tavalyhoz képest. A nagyvárosaink közül Székesfehérvár, Hatvan és Debrecen esetében áll rendelkezésre jelentősebb szabad kapacitás, míg Győr, Kecskemét és Szeged az azonnal elérhető ipari terület hiányával küszködnek.

-    A bérleti díjak stabilnak tekinthetőek, regisztráltak változást ezen a téren?

-    A big-box logisztikai létesítmények átlagos prémium bérleti díja jelenleg 5,7 euró/négyzetméter/hó, ami az előző év azonos időszakához képest változatlan érték. A prémium bérleti díjak között kevés eltérés van a budapesti és a regionális piacok között, mivel ezek összegét elsősorban a szolgáltatások minősége, nem pedig a helyszín befolyásolja. A városi logisztika területén a legmagasabb bérleti díjak 6,9 euró/négyzetméter/hó értéket mutatnak, ami szintén változatlan az előző negyedévhez és az előző év azonos időszakához képest. Az újonnan épült „A” kategóriás épületek bérleti díjai jellemzően 4,95 és 5,95 euró/négyzetméter havi bérleti díjakat kínálnak, a kért és a tényleges bérleti díjak közötti különbség pedig egyre szélesedik. Az egyedi igényekre szabott projektek gyakran meghaladják ezt a tartományt egyedi jellegük és prémium specifikációik miatt. Ugyanakkor továbbra is jelentős a bérlőre szabott bérleti kedvezménycsomag, ami ezeket a díjakat 10-15%-kal mérsékelheti.

-    Beszéljünk egy kicsit a makrogazdasági hatásokról! Hogyan befolyásolják a kamatszintek, az infláció és az energiaárak az ipari ingatlanpiacot? Mindezek tükrében hogyan alakult a befektetési aktivitás?

-    Az energiaárak kérdése jelenleg az ipari ingatlanpiac egyik legmeghatározóbb, kardinális tényezője Magyarországon és egész Európában. Az elmúlt években tapasztalt drasztikus energiaár-emelkedés nemcsak a termelési költségeket növelte meg, hanem a fejlesztői, bérlői és befektetői döntéseket is alapvetően átalakította. Az üzemeltetési költség, az épületenergetika és az energiaellátás biztonsága kulcskérdés a bérlő és a befektető számára is. A gazdasági növekedés idén elmarad a várttól, de jövőre érezhető élénkülésre számít minden elemző, hiszen nagy kapacitású beruházások kezdenek el termelni, így a számok kedvezőbbek lesznek. Az infláció most inkább a szolgáltatások szintjén okoz problémát, ez azonban erősödő gazdasági növekedés mellett a termelői oldalon is megjelenhet. A befektetői aktivitás 2025-ben elmozdult a tavalyi mélypontról, ami többek között 1-2 meghatározó ipari tranzakciónak is köszönhető. Továbbra is a magyar tőke dominál, de a régiós és EU-n kívüli szereplők jelenléte is erősödik. A legalacsonyabb ipari hozamelvárás teszteli a 7% körüli szintet, de veszélyes lenne ezt az egész piacra általánosítani, hiszen óriási eltérések vannak az egyes parkok és épületek között. 

-    Mi a tapasztalata, mennyire erős a zöld, energiahatékony vagy „okos” ipari ingatlanok iránti kereslet?

-    A fenntarthatósági (ESG) szempontok egyre fontosabb szerepet játszanak a magyar ipari és logisztikai (I&L) szektorban, különösen a nagy multinacionális bérlők körében, akik a fenntarthatóságot helyezik előtérbe a raktárterület kiválasztásakor. Néhányan a bérleti szerződés lejárta után fenntarthatóbb ingatlanba költöztek. A CBRE szerint a bérelt raktárállománynak jelenleg mindössze 30%-a rendelkezik zöld tanúsítványokkal – ez közel kétszerese a tavalyi évnek. Ezek közül a BREEAM a legszélesebb körben elfogadott tanúsítvány, akárcsak az irodaszektorban. A BREEAM Kiváló minősítésű épületek a teljes állomány 10%-át teszik ki, míg a „Kiemelkedő” minősítéssel rendelkező létesítmények 5%-ot képviselnek.

-    Hogyan látják a következő 2–3 év ipari ingatlanpiaci kilátásait Magyarországon?

-    Egyértelműen további növekedésre számítunk. A BMW új debreceni gyára megkezdte a termelést, a telephely körül egy robusztus beszállítói ökoszisztéma alakul ki, olyan nagy szereplőkkel, mint a ZF, az EVE Power és a Schedl, amelyek a közelben hoznak létre gyárakat. A támogató infrastruktúra is bővül, ami az egyéb ingatlanfejlesztéseknek ad új lendületet.Hasonló történet bontakozik ki a Dél-Alföldön, ahol a BYD gigagyára épül, a termelés várhatóan 2026-ban kezdődik. Ez az óriásprojekt már most is ösztönzi a térség további fejlődését, a folyamatban lévő földterület-felvásárlásokkal és az ellátási lánccal kapcsolatos megkeresésekkel. Ez a jelentős külföldi közvetlen befektetés fordulópontot jelent Magyarország ipari és logisztikai környezetének földrajzi diverzifikációjában, Szegedet – egy korábban fejletlen piacot Délkelet-Magyarországon – a bérlők és a fejlesztők feltörekvő központjává pozícionálva.


Raktarkereso.hu