Az ipari és logisztikai ingatlanpiac az elmúlt években hatalmas hullámvasúton ment keresztül: a Covid-időszak túlfűtött keresletét a gazdasági bizonytalanság, a nemzetközi konkurencia és a céges döntéshozatal óvatossága követte. Mára a hazai fejlesztők és bérlők jóval körültekintőbben terveznek, miközben a technológiai elvárások és az automatizáció iránti igény jelentősen felértékelődött. Ebben a komplex környezetben dolgozik Kalmár Milla, az 108 Hungary Real Estate Kft. Head of Industrial Agency pozícióban, aki napi szinten látja a piac mozgásait, a fejlesztők óvatosságát és a bérlők egyre határozottabb, műszaki szempontból is összetettebb elvárásait. Az iparági helyzetképről, a 2025-ös év tanulságairól, a vidéki dinamika alakulásáról és az M0 körüli fejlesztési potenciálról beszélgettünk vele.

-    Pár éve jelentős fellendülés volt az ipari ingatlanpiacon, sorra épültek a raktárak, vidéken is sok új fejlesztő jelent meg. Most, 2025 végén milyen képet mutat a piac?

-    Három évvel ezelőtthöz képest egyértelműen konszolidálódott a piaci aktivitás mind a keresleti, mind a kínálati oldalon. A spekulatív beruházások mérséklődtek: a beruházók sokkal megfontoltabban döntenek, ritkán indítanak el olyan fejlesztést, amely mögött még nincs bérlői szándék. Inkább előkészítik a projekteket – talajmechanikai szakvélemény, alapozási munkák, engedélyeztetés –, de kivárnak, amíg megérkezik a konkrét bérlő – ez érthető, hiszen a budapesti piacon az üresedési ráta nagy részét jelenleg a bérbe nem adott spekulatív fejlesztések és a korszerűtlenebb, régebbi épületek adják. Az elmúlt években jellemzően az e-kereskedelem és az autóiparhoz kötődő logisztika és beszállítók voltak a piac fő mozgatórugói. Az e-kereskedelmi szereplők azonban most nehézségekkel küzdenek: havonta érkeznek hírek arról, hogy a kínai konkurencia, elsősorban a Shein és a Temu letöri a növekedési terveiket, és ez természetesen a raktárpiacra is hatással van. A Covid alatt megjelent előrejelzések sem feltétlenül úgy valósultak meg, ahogyan akkor sokan elképzelték. A Shein és a Temu jelenleg főként a légiáru-forgalmat pörgeti fel, hiszen nem magyarországi elosztó központokból szolgálják ki a vásárlókat. Ugyanakkor a hazai webshopok érzik leginkább az előretörésük negatív következményeit. De vannak ellenpéldák is: a háztartási nagy- és kisgépeket – hűtő, sütő, TV, mikró – forgalmazó hazai webáruházak továbbra is jól teljesítenek, mert ebben a termékkörben a vásárlók ragaszkodnak a garanciához és a minőségi szolgáltatáshoz. 

-    Egy modern raktár ma már nem csak „egy nagy doboz az autópálya mellett”. Mennyire specifikusak a bérlők elvárásai, és mennyire összetett egy ipari épület műszaki szempontból?

-    Ez teljes mértékben megrendelőfüggő. Éppen ezért is jó, hogy a spekulatív fejlesztések háttérbe szorultak, mert az egyedi igényeket nem igazán lehet sztenderd épülettel kiszolgálni. Gondoljunk csak egy összetettebb, robotizált raktár háttér-infrastruktúrájára vagy egy gyártó igényre: speciális padlósík-pontosság, nagyobb padlóterhelhetőség, eltérő raszterkiosztás – sok esetben a sztenderd épületek költséges átalakítások árán lesznek igényre-szabott területek. A bérlők olyan raktárakat keresnek, amelyek alkalmasak bizonyos szintű automatizálásra. A már működő operációkban is egyre nyitottabbak arra, hogy a működés hatékonyabb legyen, csökkenjen az élőmunka aránya, legyen szó csomagolásról vagy ki- és betárolási folyamatokról. Nyitottak az új technológiákra, de a nap végén a beruházásnak igazodni kell a megtérülési elvárásokhoz-

-    Az M0 környéke továbbra is a hazai logisztika központja. Valóban „megtelik” a körgyűrű környezete?

-    A közép-kelet-európai régióban erős szereplők vagyunk, és az országok közötti kollaboráció során azt látjuk, hogy Prágához képest a budapesti M0 környéke még egyáltalán nincs megtelve. A cseh főváros környékén gyakorlatilag elfogytak a telkek, nemcsak közvetlenül, hanem 40–50 kilométeres körzetben is, mivel a hatóságok is sokkal bonyolultabb engedélyezési folyamatoknak teszik ki az ingatlan fejlesztőket. Nálunk még mindig vannak fejlesztési lehetőségek, és bizonyos szempontból versenyelőnyünk is van. Lengyelországban nagyon alacsony a bérleti díj, viszont magas az élőmunka-költség. Prágában mind a bérleti díjak, mind a humánerőforrás-költségek magasak. Pozsony környékén a bérleti díjak kifejezetten versenyképesek. Magyarország valahol a középmezőnyben helyezkedik el: van versenyképes raktárterület, és a bérek régiós összevetésben sem túl magasak.

-    Vidéken főként az autóipar igényei dominálnak? Debrecen, Kecskemét, Szeged környéke más piacot jelent?

-    A nagyobb vidéki városokban továbbra is az autóipar a húzóágazat, és ez várhatóan így marad a következő években is. Ugyanakkor volt ügyfelünk az FMCG-szektorból is. Iparági hírek szerint jövőre érkezhet egy újabb, ázsiai hátterű autógyár, miközben már most is elég limitált az ilyen jellegű nagyberuházáshoz elengedhetetlen elérhető áramkapacitás. A 2026-os év is biztosan izgalmas lesz. 

-    Hogyan lehet meggyőzni egy bérlőt arról, hogy a bizonytalanság ellenére írjon alá egy 3–5 éves szerződést? Mit mondanak az ügyfeleknek?

-    Valóban megnőtt a bizonytalansági faktor szerepe, de ennek van jó oldala is: a cégek ingerküszöbe jelentősen kitolódott. Átéltünk háborút, energiaválságot, inflációs sokkot, vámkérdéseket – és a vállalatok valamelyest hozzászoktak ehhez a környezethez. A tanácsunk az, hogy fókuszáljunk azokra a tényezőkre, amelyekre valóban van ráhatásunk, és ezekben törekedjünk a lehető legjobb paraméterek elérésére. Amire nincs ráhatásunk, ott kockázatvállalási mátrixot kell készíteni: próbáljuk felmérni, hogy a lehetséges történések milyen hatással lesznek majd az adott a cégre vagy szektorra. Ennek fényében lehet 5–10 évre is tervezni. 

-    Lassan mérleget lehet vonni az idei évről. Milyen volt 2025?

-    Izgalmas és küzdelmes. A döntéshozatali folyamatok egyre összetettebbek, sok a bizonytalansági tényező. Ide sorolom az amerikai vámokkal kapcsolatos fejleményeket vagy például a jövő évi hazai választások körüli spekulációkat. Nemcsak a magyar kis- és középvállalatok, hanem a nagy multinacionális cégek is próbálják belőni, mi várható a következő években. Mindezek ellenére jó évet zártunk, teljesítettük az üzleti terveinket. Sok vidéki tranzakciót zártunk, de Budapest környékén is voltak jelentős üzletkötéseink. Nincs könnyű üzlet, mindenért keményen meg kell dolgozni.

 

Raktarkereso.hu