Új lendületet vett a befektetési piac a régióban

2026 első féléve fordulópontot jelentett a közép- és kelet-európai ingatlanbefektetési piacok számára. A befektetők ismét aktívan jelen vannak a régióban, ugyanakkor döntéseik során a korábbinál jóval nagyobb hangsúlyt kapnak a minőségi eszközök, az üzleti működés ellenálló képessége és a hosszú távon fenntartható értékteremtés, szemben a széles körű piaci kitettséggel.

A piac élénkülését a kedvezőbb finanszírozási környezet, az infláció mérséklődése, valamint az a növekvő befektetői meggyőződés támogatja, hogy Közép- és Kelet-Európa továbbra is vonzó, hosszú távú növekedési potenciált kínál. A régió kilátásait tovább erősítik az ellenálló belső kereslet, a nearshoring térnyerése, a digitalizáció és az energiaátmenet.

Lengyelország továbbra is a régió vezető befektetési piaca

Lengyelország ismét a teljes CEE befektetési volumen több mint felét adta: a tranzakciók összértéke meghaladta a 3 milliárd eurót, ami 2018 óta a legerősebb első féléves eredmény. A piacon jelentős volumenű ügyletek valósultak meg a kiskereskedelmi, irodai, logisztikai és lakóingatlan-szegmensben egyaránt, ami jól tükrözi a piac kiemelkedő likviditását és diverzifikáltságát. A legjelentősebb tranzakciók közé tartozott a Vantage Development 18 Resi4Rent projektből álló portfóliójának 575 millió eurós felvásárlása, amely a lengyel piac történetének legnagyobb intézményi bérlakás-portfólió (PRS) tranzakciója volt. A kiskereskedelmi szektor szintén kiemelkedően teljesített, többek között a Posnania bevásárlóközpont 70%-os tulajdonrészének értékesítésével. Az erőteljes gazdasági növekedés, a jelentős uniós források és a stabil lakossági fogyasztás tovább erősítik Lengyelország pozícióját, mint a régió első számú ingatlanbefektetési célpontja.

Csehország és Magyarország is erősödő pályán

Csehország befektetési volumene meghaladta az 1,4 milliárd eurót, ezzel továbbra is a régió egyik legstabilabb és legfejlettebb intézményi befektetési piacának számít. Bár az eredmény elmaradt a rendkívül erős 2025 első félévétől, a piac aktivitását továbbra is a hazai tőke, a prémium befektetési termékek korlátozott kínálata és a stabil makrogazdasági környezet támogatta.

Magyarország a régió egyik legjelentősebb fellendülését mutatta: a befektetési volumen megközelítette a 600 millió eurót, ami 2021 óta a legerősebb első féléves teljesítmény. A javuló makrogazdasági környezet, az infláció jelentős csökkenése és a hazai befektetők aktivitásának erősödése több kihívásokkal teli évet követően ismét lendületet adott a piacnak.

A befektetők számára a minőség fontosabb, mint a mennyiség

A tranzakciók összetétele jól mutatja, hogy a befektetői prioritások tovább változnak. Az irodapiac ismét a legnagyobb befektetési szegmenssé vált, amelyet szorosan követett a kiskereskedelmi piac, miközben a lakóingatlanok és a logisztikai eszközök iránti befektetői érdeklődés is erős maradt.

Valamennyi ingatlantípus esetében egyre nagyobb hangsúlyt kapnak:

  • a stabil cash flow-t és kiszámítható bevételt biztosító eszközök;

  • az ESG-elvárásoknak megfelelő, energiahatékony épületek;

  • a kiemelkedő lokációk, ahol erős a bérlői kereslet;

  • a felújítási és átpozicionálási potenciállal rendelkező ingatlanok; valamint

  • azok az eszközök, amelyek hosszú távú értékét a strukturális gazdasági trendek is alátámasztják.

A befektetők egyre kevésbé keresik a rövid távú ciklikus lehetőségeket, és inkább azokra az eszközökre összpontosítanak, amelyek profitálnak a nearshoringból, a digitális infrastruktúra fejlődéséből, az urbanizációból, a demográfiai változásokból és az energiaátmenetből.

Tovább javulnak a finanszírozási feltételek

A hitelpiacok érezhetően kedvezőbbé váltak az elmúlt két évhez képest, ugyanakkor a finanszírozók továbbra is rendkívül szelektívek.

A bankok elsősorban az erős szponzorral, stabil bevételi háttérrel és hiteles fenntarthatósági stratégiával rendelkező ingatlanokat részesítik előnyben. Ezzel szemben azok az eszközök, amelyek jelentős tőkebefektetést igényelnek vagy gyenge energiahatékonysági mutatókkal rendelkeznek, továbbra is nehezebben jutnak finanszírozáshoz.

Ez a fegyelmezettebb hitelezési környezet tovább erősíti a piac „flight to quality” jelenségét, és támogatja a prémium minőségű ingatlanok értékállóságát.

A CEE növekedési prémium továbbra is erősíti a befektetői bizalmat

A kihívásokkal teli globális gazdasági környezet ellenére Közép- és Kelet-Európa továbbra is felülteljesíti Nyugat-Európát, amit az erősebb gazdasági növekedés és a stabil belső kereslet támogat. Bár az egyes országok kilátásai eltérőek, a régió hosszú távú fundamentumai továbbra is kedvezőek. Az olyan strukturális trendek, mint a nearshoring, a védelmi kiadások növekedése, az infrastrukturális beruházások és az újraiparosodás, valamint a régió versenyképes költségszintje, stratégiai elhelyezkedése és az Európai Unióba való szoros integráltsága tovább erősítik Közép- és Kelet-Európa vonzerejét az ingatlanbefektetők számára.

Kilátások: visszatér a bizalom, de a fegyelmezett befektetői szemlélet megmarad

A továbbra is fennálló geopolitikai bizonytalanságok és a magas kamatkörnyezet ellenére 2026 második félévének kilátásai óvatos optimizmusra adnak okot.

A jelentős tranzakciós pipeline, a javuló makrogazdasági környezet, valamint a hazai és regionális befektetők növekvő aktivitása várhatóan az év hátralévő részében is fenntartja a befektetési piac élénkülését.

„A tőke visszatért Közép- és Kelet-Európába, ugyanakkor egyértelműen azokba az ingatlanokba áramlik, amelyek hosszú távon is versenyképesek és jövőállók. A befektetők ma már úgy tekintenek az ellenálló működésre, a magas színvonalú üzemeltetésre és a fenntarthatóságra, mint a hosszú távú értékteremtés elsődleges mozgatórugóira, nem pedig pusztán kockázatcsökkentő tényezőkre” – emelte ki Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, CEE.

A CEE ingatlanbefektetési piaca új szakaszba lépett. A jelenlegi ciklust nem általános piaci fellendülés, hanem egy érettebb, szelektívebb növekedési pálya jellemzi, ahol a tőkeáramlást egyre inkább az eszközök minősége, működési teljesítménye és hosszú távú stratégiai jelentősége határozza meg. Ahogy a piaci likviditás tovább javul, a régió tovább erősíti pozícióját Európa egyik legvonzóbb kereskedelmiingatlan-befektetési célterületeként.