Milyen típusú cégek érdeklődnek jelenleg a legnagyobb számban a dél-budapesti térség logisztikai ingatlanjai iránt? Inkább gyártók, e-kereskedelmi szereplők vagy logisztikai szolgáltatók?

Bántó Ruben: Azt látjuk, hogy elsősorban logisztikai szolgáltatók, repülőtéri operációban érdekelt vállalatok, valamint gyártócégek érdeklődnek a dél-budapesti térség iránt. Nehéz lenne egyetlen szektort kiemelni, inkább azok a vállalatok keresik ezt a lokációt, amelyek számára az elérhetőség és a munkaerő fontos versenyelőnyt jelent. A repülőtér közelsége, az M0-s és autópályás kapcsolatok, valamint a kiváló tömegközlekedési lehetőségek együttesen teszik vonzóvá a régiót. Sok esetben nem csak maga az épület az elsődleges döntési szempont, hanem az, hogy a vállalat hogyan tudja biztosítani a működéséhez szükséges munkaerőt. A térség egyik legnagyobb előnye, hogy a KSH adatai alapján mintegy 250 ezer munkaképes korú ember érhető el a vonzáskörzetben, ráadásul a BKK-hálózat közvetlen kapcsolatot biztosít a logisztikai parkok és a munkavállalók között. Ez ma már lényegében ugyanolyan fontos tényező, mint maga a bérleti díj.

Luczy Csaba: A RaktárAD-nál elsősorban a KKV-szektorból érkeznek megkeresések, jellemzően kereskedelmi tevékenységet folytató vállalkozások részéről. Mivel fejlesztéseink elsősorban értékesítésre kínált, irodai funkcióval is rendelkező raktárépületekre koncentrálnak, ügyfeleink többsége saját tulajdonú telephelyben gondolkodik. Kisebb számban logisztikai szolgáltató cégek is megjelennek az érdeklődők között, míg a termelő vállalatok aránya jelenleg alacsony. A legtöbben olyan jól megközelíthető, hosszú távon értékálló ingatlant keresnek, amely egyszerre szolgálja a működésüket és a vállalkozásuk növekedését.

Az ügyféltárgyalások során melyek azok a szempontok, amelyek ma a leggyakrabban eldöntik egy telephely- vagy raktárválasztási folyamat kimenetelét?

Bántó Ruben: A korábbi évekhez képest ma sokkal összetettebb döntési folyamatokat látunk. Az egyik legfontosabb szempont továbbra is az, hogy a raktár azonnal elérhető vagy rövid időn belül birtokba vehető legyen. Emellett a versenyképes bérleti díj, a működési költségek és a hosszú távú bővülési lehetőség is kiemelt szerepet kap. A jelenlegi gazdasági környezetben egyre több vállalat gondolkodik hosszabb távon. Nemcsak egy csarnokot keresnek, hanem olyan lokációt és üzleti környezetet, ahol később is tudnak fejlődni, bővülni, vagy akár több épületet is igénybe venni. Azt is látjuk, hogy a döntési folyamatok jelentősen meghosszabbodtak az elmúlt években. Sok esetben a végső döntés nem Magyarországon születik meg, hanem külföldi tulajdonosok, befektetők vagy regionális központok hozzák meg. Emiatt a lokáció mellett az ország gazdasági megítélése és stabilitása is része lett a döntési folyamatnak.

Luczy Csaba: A KKV-k esetében továbbra is a lokáció az első számú szempont, ezt követi a kivitelezés minősége, a tömegközlekedési kapcsolatok és a befektetés megtérülése. Az általunk fejlesztett raktárépületeknél gyakran nem csupán egy működési helyszínről van szó, hanem egy hosszú távú vállalati eszközről is. Ezért a vásárlók kiemelten figyelnek arra, hogy az ingatlan később is jól hasznosítható, bővíthető és értékálló legyen. A közlekedési kapcsolatok, különösen a repülőtér és az M0-s körgyűrű közelsége szintén jelentős versenyelőnyt jelentenek.

Tapasztalnak-e olyan új trendeket – például automatizáció, robotizáció, ESG-elvárások vagy elektromos flották megjelenése –, amelyek néhány éve még nem voltak meghatározóak a bérlői igények között?

Bántó Ruben: Egyértelműen igen. Az automatizáció, a robotizáció, az ESG-szempontok és az elektromos töltési infrastruktúra iránti igény ma már rendszeresen megjelenik a tárgyalások során. Néhány évvel ezelőtt az ESG inkább konferenciák és szakmai rendezvények témája volt, ma pedig sok esetben konkrét bérlői elvárás. Egyre több logisztikai szolgáltató és multinacionális vállalat kizárólag olyan épületben gondolkodik, amely rendelkezik megfelelő fenntarthatósági minősítéssel, például BREEAM Very Good vagy Excellent szinttel. Emellett azt is látjuk, hogy a bérlők egyre nagyobb része automatizált vagy részben automatizált raktári működésben gondolkodik. A versenyképességük szempontjából fontos, hogy gyorsabban, pontosabban és kisebb munkaerőigénnyel tudjanak szolgáltatni, ehhez pedig olyan épületekre van szükségük, amelyek műszaki kialakítása támogatja ezeket a megoldásokat.

Luczy Csaba: A KKV-k körében ezek a trendek egyelőre kevésbé jelennek meg meghatározó igényként. Ügyfeleink többsége jelenleg elsősorban a költséghatékony működésre, a jó lokációra és a saját tulajdonú ingatlan megszerzésére koncentrál. Ugyanakkor azt látjuk, hogy a korszerű épületgépészeti megoldások, az energiahatékonyság és az alacsony üzemeltetési költségek iránti érdeklődés folyamatosan erősödik, így várhatóan a fenntarthatósági szempontok a következő években ebben a szegmensben is nagyobb szerepet kapnak.

Ha egy külföldi vállalat most vizsgálja a magyarországi terjeszkedés lehetőségét, milyen érvekkel tudják meggyőzni arról, hogy Budapest déli kapuja az egyik legjobb belépési pont a régióban?

Bántó Ruben: Elsősorban a tényekkel és a számokkal lehet meggyőzni a befektetőket. A referenciáink, a meglévő bérlőink és a sikeresen működő projektjeink önmagukban is erős visszaigazolást jelentenek. A dél-budapesti régió egyik legnagyobb előnye a lokáció. A repülőtér közelsége, az M0-s körgyűrű, az autópályás kapcsolatok és a régiós elérhetőség mind olyan tényezők, amelyek jelentős működési költségmegtakarítást eredményezhetnek egy vállalat számára. Ugyanilyen fontos a munkaerő kérdése. A legtöbb vállalat számára ma már nem az a kérdés, hogy talál-e megfelelő raktárat, hanem hogy talál-e elegendő munkavállalót. Ebben a térségben a munkaerő elérhetősége, a BKK-kapcsolatok és a szolgáltatási háttér komoly versenyelőnyt jelentenek. Emellett a fejlődési lehetőség is fontos szempont. Egy vállalat nem szeretne öt év múlva egy költséges költözési vagy konszolidációs projektet végrehajtani azért, mert kinőtte a telephelyét. A dél-budapesti régióban olyan fejlesztési lehetőségek állnak rendelkezésre, amelyek hosszú távon is képesek követni a bérlők növekedését.

Luczy Csaba: A dél-budapesti térség legnagyobb előnye a kiváló közlekedési infrastruktúra. A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér, az M0-s körgyűrű és az országos autópálya-hálózat közelsége ideális kiindulópontot jelent a hazai és regionális piacok kiszolgálásához. Emellett a térségben még mindig versenyképes árszinten érhetők el a logisztikai és raktárcélú ingatlanok, ami különösen vonzó lehet a piacra lépő vállalkozások számára. A saját tulajdonú raktár kialakítása ráadásul hosszú távon stabil működési hátteret és értékálló befektetést jelenthet a cégeknek.