A HelloParks fóti logisztikai csarnokának értékesítése fontos mérföldkő a vállalat és a hazai ipari ingatlanpiac számára is. Mit üzen ez a tranzakció a nemzetközi befektetők Magyarországgal és a budapesti régióval kapcsolatos bizalmáról?

Azt gondolom, hogy ez egyértelműen pozitív visszajelzés a magyar ipari-logisztikai piac számára. Az elmúlt időszakban sok szó esett a kivárásról, most viszont azt látjuk, hogy ismét megszületnek azok a befektetési döntések, amelyek mögött hosszú távú bizalom áll. A befektetők ma jóval tudatosabban választanak, mint néhány évvel ezelőtt. Nem pusztán logisztikai ingatlanokat keresnek, hanem olyan eszközöket, amelyek stabil bevételtermelő képességgel, erős bérlői háttérrel és hosszú távon is fenntartható működéssel bírnak. A HelloParks Fót FT1 ebből a szempontból egy erős termék: teljes kihasználtsággal működik, nemzetközi bérlői körrel, magas műszaki színvonallal és fenntarthatósági minősítéssel rendelkezik. Számunkra ez annak a visszaigazolása, hogy a minőségre épülő fejlesztői szemlélet nemcsak a bérlők, hanem a befektetők számára is értéket jelent.

Az elmúlt két évben sok szó esett a magas kamatkörnyezetről és a befektetői kivárásról. Ön szerint 2026-ban már egyértelműen újraindult a tranzakciós piac, vagy továbbra is inkább az egyedi, prémium minőségű eszközök iránt van erős kereslet?

A teljes fordulatra még várunk, de kétségkívül fokozatos élénkülést látunk. A prémium kategóriájú ingatlanok továbbra is előnyben vannak, mert ezeknél kisebb a működési és befektetési kockázat. Egy jó lokációban lévő, korszerű, fenntartható és stabil bérlői háttérrel rendelkező raktárcsarnok ma is könnyebben talál befektetőt, mint egy átlagos épület. A következő időszak várhatóan már egyre kevésbé arról szól majd, hogy lesznek-e tranzakciók, hanem arról, hogy mely ingatlanok felelnek meg azoknak az elvárásoknak, amelyeket a befektetők ma már természetesnek vesznek.

A HelloParks fejlesztései a fenntarthatóság és az energiahatékonyság terén is magas mércét állítottak a piacon. Ma mennyire számít versenyelőnynek egy BREEAM-minősítésű, korszerű logisztikai ingatlan, és mennyire vált alapelvárássá a bérlők és befektetők részéről?

Néhány éve még egy magas fenntarthatósági minősítés egyértelmű versenyelőnyt jelentett. Ma már sok esetben belépési feltétel. A bérlők egyre inkább azt nézik, hogy mennyibe kerül majd az épület üzemeltetése, mennyire energiahatékony és hogyan illeszkedik a saját fenntarthatósági céljaikhoz. A befektetők számára pedig legalább ennyire fontos, hogy egy ingatlan hosszú távon is értékálló maradjon. Önmagában egy tanúsítvány még nem tesz versenyképessé egy raktárcsarnokot. Az számít igazán, hogy a műszaki megoldások a gyakorlatban is alacsonyabb energiafelhasználást, kiszámíthatóbb működést és nagyobb rugalmasságot biztosítsanak.

Az elmúlt években jelentős ipari beruházások érkeztek Magyarországra, különösen az autóipar és az akkumulátoripar területén. Mennyire érzékelhető ennek hatása a logisztikai és ipari ingatlanok iránti keresletben, és milyen típusú bérlők mozgatják ma leginkább a piacot? Nagyon is érzékelhető, ugyanakkor a hatás jóval összetettebb annál, mint hogy néhány nagy gyártó megjelenik egy térségben. A gyártócégek köré fokozatosan beszállítói, logisztikai és szolgáltatói hálózat épül ki, amely szintén jelentős ingatlanigényt generál. A saját tapasztalatunk is az, hogy ma már nemcsak klasszikus raktározási funkciókra keresnek területet a vállalatok. Egyre gyakrabban jelenik meg az összeszerelés, a csomagolás, a minőség-ellenőrzés vagy akár a speciális hőmérsékletű tárolás igénye is. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztőknek is másként kell gondolkodniuk. Egy korszerű ipari csarnok ma már több puszta négyzetmétereknél, inkább egy olyan működési környezet, amely képes alkalmazkodni a bérlők egyedi folyamataihoz.

Több piaci szereplő szerint a következő időszak egyik nagy kérdése az lesz, hogy a kínálat növekedése és a gazdasági bizonytalanság hogyan hat az üresedési rátákra. Ön hogyan látja a budapesti és az agglomerációs ipari-logisztikai piac egyensúlyát?

Valóban nő a kínálat, de önmagában ebből nem érdemes messzemenő következtetéseket levonni. Azt látjuk, hogy a jó lokációban lévő, korszerű és rugalmasan alakítható épületek iránt továbbra is stabil a kereslet. Ugyanakkor valószínűleg egyre nagyobb különbség lesz az egyes ingatlanok között. Azok az épületek, amelyek műszakilag elavultabbak vagy kevésbé rugalmasak, nagyobb nyomás alá kerülhetnek. A következő években egyre inkább a fejlesztések minősége fogja eldönteni, hogy mely épületek maradnak hosszú távon is versenyképesek.

Az e-kereskedelem korábban látványosan hajtotta a raktárpiac növekedését, ma azonban már a gyártóipari és beszállítói láncok átalakulása is fontos tényező. Melyik szegmensben látja a legnagyobb növekedési potenciált a következő három-öt évben?

Az e-kereskedelem továbbra is fontos marad, de ma már nem ez az egyetlen növekedési motor. Nagy potenciált látunk a gyártáshoz kapcsolódó logisztikában és azokban a vállalatokban, amelyek magasabb hozzáadott értékű tevékenységeket végeznek egy ipari parkon belül. Az ellátási láncok átalakulása és a regionális gyártókapacitások bővülése egyre összetettebb igényeket hoz magával. Azt tapasztaljuk, hogy a bérlők egyre kevésbé kész megoldásokat keresnek. Inkább olyan partnert szeretnének, aki az ő működésükhöz tudja igazítani az épületet. Szerintem ez lesz az egyik legfontosabb irány a következő években.

Egyre többet hallunk az automatizációról, a robotizációról és a mesterséges intelligencia logisztikai alkalmazásairól. Hogyan változtatják meg ezek a technológiák a raktárépületekkel szembeni műszaki és üzemeltetési elvárásokat?

A bérlők sokszor már a tervezési szakaszban tudják, hogy néhány éven belül automatizált rendszereket vagy robotizált megoldásokat szeretnének használni. Ez teljesen új elvárásokat jelent az épületekkel szemben. Nagyobb elektromos kapacitásra, fejlettebb épületfelügyeleti rendszerekre, nagy pontosságú ipari padlóra vagy éppen olyan kialakításra van szükség, amely később is könnyen alakítható. A mi feladatunk fejlesztőként az, hogy ne csak a mai igényeket szolgáljuk ki. Úgy kell fejlesztenünk, hogy ezek az épületek öt-tíz év múlva is képesek legyenek kiszolgálni az új technológiákat.

Ha most kellene megfogalmaznia három olyan trendet, amely 2030-ig alapvetően meghatározza a magyar ipari és logisztikai ingatlanpiac fejlődését, melyek lennének ezek, és miért?

Az első egyértelműen a rugalmasság. Az elmúlt években azt tanultuk meg, hogy a gazdasági környezet, a technológia vagy akár a bérlők üzleti modellje is nagyon gyorsan változhat. Azok a fejlesztések lesznek igazán értékállók, amelyek képesek alkalmazkodni ezekhez a változásokhoz. A második az automatizáció térnyerése. Egyre több vállalat szeretné digitalizálni és automatizálni a működését, ami új műszaki megoldásokat és más típusú ipari ingatlanokat igényel. A harmadik pedig a fenntarthatóság további erősödése. Ez már nem csupán a befektetők és a finanszírozók elvárása, hanem egyértelmű üzleti érdek is. Az energiahatékony, alacsony üzemeltetési költségű és hosszú távon fenntartható megoldások egyre inkább versenyelőnyt jelentenek a piacon. Ha egy közös nevezőt kellene mondanom, akkor az az alkalmazkodóképesség. Azok a fejlesztések maradnak hosszú távon is értékesek, amelyek képesek együtt változni a bérlőik igényeivel.