Egy modern iroda, szálloda vagy több száz lakásos fejlesztés kivitelezése során több tucat szakág munkáját kell összehangolni, hosszú szállítási idejű anyagokról kell időben dönteni, követni kell a költségkeretet, kezelni kell a menet közben érkező módosításokat, és mindezt úgy dokumentálni, hogy hónapokkal, vagy akár évekkel később is pontosan visszakövethető legyen egy-egy döntés háttere. 

A változás egyik legfontosabb eleme a megrendelői kontroll erősödése. Haberl Péter, a DVM ügyvezető partnere szerint az elmúlt években érezhetően átalakult a megrendelők, beruházók és a kivitelezők viszonya. „Ma sokkal jellemzőbb, hogy a megrendelő nagyon mélyen bele akar látni a folyamatokba. A generálkivitelezői oldal különösen kitett helyzetben van a nagy volumenű projekteknél. A teljesítési garanciák és az átadás körüli hibajavítások miatt a projekt vége gyakran szerződéses és pénzügyi szempontból is feszes időszak. Egy nagy léptékű épület átadása természeténél fogva tartalmaz egy tételes, hibajegyzék szerinti véglegesítési szakaszt, a szerződések azonban gyakran egy pillanatszerű, teljesen lezárt átadással számolnak.” – emeli ki Haberl Péter.

Ennek egyik következménye az open book szemlélet terjedése. A kivitelezésben ma egyre nagyobb szerepet kap a dokumentáció, a döntési pontok és változtatások követése, valamint annak pontos rögzítése, hogy egy megrendelői módosítás milyen hatással van a költségekre és a határidőkre. Egy nagy projektnél ugyanis már egy látszólag kisebb változtatás is szakmák és szakágak egész sorát érintheti. Ez a kivitelezői oldalt is átalakítja. A klasszikus műszaki tudás mellett egyre fontosabbá válik a szerződéses, pénzügyi és kockázatkezelési szemlélet, miközben a projektek végrehajtásához erős szakági koordináció szükséges. A DVM nagyobb kivitelezési projektjein ezért a projektvezetők és építésvezetők mellett gépész és villamos szakági mérnökök, valamint az adott projekt méretéhez és összetettségéhez igazított projektmenedzser és műszaki csapatok dolgoznak.

A komplexitás növekedésével egyre nagyobb értéke van annak is, ha a kivitelező nem csupán végrehajtóként találkozik a tervekkel. A DVM működésének egyik sajátossága, hogy a cég tervezőirodaként indult, később a kivitelezési szakággal bővült. Így a tervezői és kivitelezői gondolkodás ugyanazon a szervezeten belül van jelen. „Ennek jelentősége különösen akkor látszik, amikor a különböző szakági terveknek egyetlen működő épületté kell összeállniuk. Egy koordinált terven, amelyen az összes szakág látható, nem külön dokumentumokból kell kikeresni, hol fut például a gépészet, hová kerül egy kamera, világítótest vagy beléptető, valamint ezek kapcsolatának is láthatónak kell lennie.” – emeli ki Haberl Péter.

A szakági koordináció jelentősége a projektek méretével együtt növekszik. Egy nagy szállodánál vagy irodaháznál a gépészeti, elektromos, tűzvédelmi, belsőépítészeti és üzemeltetési követelményeknek ugyanabban a térben kell működniük, miközben a kivitelezésnek a költség- és időkeretet is tartania kell. Erre az összetettségre adhat választ a DVM védjegyének számító design & build modell is, mely lehetővé teszi, hogy a tervezés és a kivitelezés bizonyos szakaszai nem egymás után, hanem részben párhuzamosan zajlanak. A hagyományos modellben a teljes tervezési folyamatot tender, majd kivitelezés követi. A design & build konstrukcióban viszont egyes munkák már akkor elkezdődhetnek, amikor bizonyos részletek tervezése még folyamatban van. Egy bontási vagy falépítési tervre például a projekt elején szükség van, miközben a bútorok vagy egyes belsőépítészeti csomópontok később is véglegesíthetők. Miközben ezzel időt takaríthatunk meg, jóval szorosabb koordinációt és gyorsabb megrendelői döntéshozatalt követel. A modell akkor működik, ha a költségkeret már a projekt kezdetén kellően pontos, a felelősségi rendszer világos, és a tervezői, kivitelezői és beruházói döntések megfelelő időben születnek meg.

A költségkontrollban egyre nagyobb szerepe van a value engineeringnek is. Különösen a magas minőségű belsőépítészeti projekteknél fordul elő, hogy egy elkészült koncepció tender ára meghaladja a beruházási keretet. Ilyenkor nem egyszerűen olcsóbb anyagot kell keresni, hanem olyan alternatívát, amely műszakilag, esztétikailag és üzemeltetési szempontból is képes teljesíteni az eredeti elvárást. A kivitelezési piac növekvő komplexitása különösen jól látható a nagy szállodafejlesztéseknél. A DVM az elmúlt években több ilyen projekten dolgozott, köztük a W Budapesten és a Klotild-palotában kialakított The St. Regis Budapesten.

Egy történeti épület ötcsillagos szállodává alakításánál egyszerre kell megfelelni a műemléki kötöttségeknek, a mai épületgépészeti és tűzvédelmi előírásoknak, a nemzetközi hotel brand-követelményeinek és a belsőépítészeti koncepciónak. „Egy műemléki épületbe ötcsillagos szállodát a 2020-as évek technológiai elvárásaival megvalósítani komoly kihívás. Hűtés, fűtés, elektronika, tűzvédelem, hő- és füstelvezetés, minden mai követelménynek el kell férnie úgy, hogy közben az épület történeti részei is a projekt szerves elemévé válnak” – mondja Haberl Péter (az alábbi fotón).

A Klotild-palota kivitelezése során például az alapépületi, fit-out és műemléki munkák párhuzamosan futottak. A díszfestéstől és díszműbádogozástól a terrazzo- és kőmunkákon át a modern gépészetig, eltérő munkaritmusú és speciális tudást igénylő szakágakat kellett egyetlen ütemezésben összehangolni. Hasonlóan összetett a beszerzés is. Egy ötcsillagos szálloda belső tereiben használt természetes kövek, egyedi fémfelületek, textilek, tapéták vagy más speciális anyagok jelentős része nem raktári termék, ezért egy késői döntés vagy hibás rendelés nemcsak költséget, hanem heteket vagy hónapokat is jelenthet. „Előre kell gondolkodni. Nagyon sok olyan értékes anyaggal dolgozunk, ahol egy hibás döntés vagy késői rendelés komoly pénzeket és időt jelenthet” – teszi hozzá Haberl.

Az egyre összetettebb épületek, a szigorúbb műszaki és üzemeltetési követelmények, az egymásra épülő szakági munkák, a költség- és időkeretek változásai mind befolyásolják a kivitelezést. A folyamatban kiemelten fontos, hogy időben felszínre kerüljenek a terv, a költség, a határidő és a megvalósíthatóság közötti konfliktusok. A kivitelező feladata, hogy alternatívákat mutasson, és olyan döntési helyzetet teremtsen, amelyben a beruházó még akkor tud választani, amikor annak valódi hatása lehet a projektre.