Jóval több üres kapacitás lehet a raktárpiacon, mint amennyit a statisztika mutat

Márciusban azt mondta lapunknak, hogy ebben a piaci környezetben „a stagnálás is eredmény”. Fél évvel később hol tartunk?

Nagy fordulatról egyelőre nem beszélhetünk. Inkább azt látjuk, hogy a vállalatok jelentős része továbbra is kivár. A nagyobb beruházási döntésekhez hosszú távú kiszámíthatóság kellene: egy több millió eurós fejlesztésnél vagy egy hosszú bérleti szerződésnél nem egy-két évben gondolkodik egy cég. Márpedig most még rövidtávon is nagyon nehéz biztosan megmondani, hogyan alakul a kereslet, a finanszírozás vagy a vállalat saját piaca. Látunk persze némi mozgást, de ennek jelentős része nem új kereslet: főleg az 1000-5000 négyzetméter körüli igényeknél tapasztaljuk azt sokszor, hogy egy meglévő bérlő költözik át egyik ingatlanból a másikba. Ez tranzakciónak számít ugyan, de a teljes piac szempontjából átrendeződés, nem pedig növekedés.

Ez első látásra furcsa helyzet: van kereslet, vannak tranzakciók, mégsem nő igazán a piac.

Pontosan. A statisztikában egy költözés ugyanúgy tranzakció, mint amikor egy cég újonnan bérel plusz ötezer négyzetmétert. Gazdaságilag azonban teljesen más a kettő. Az utóbbi új keresletet teremt, az előbbi sokszor csak azt jelenti, hogy valahol felszabadul ugyanannyi terület, amennyit máshol kibéreltek. Ma éppen az újonnan megjelenő, bővülésből vagy új beruházásból fakadó igényből látunk keveset. Ez különösen a nagyobb volumenű gyártói és logisztikai projektek esetében feltűnő.

A hivatalos országos üresedési ráta valahol 13 százalék körül van. Ez nem annyira rossz mutató.

Ez igaz, azonban az üresedési ráta és a tényleges kihasználatlanság nem ugyanaz. Ha egy logisztikai szolgáltató kibérel tízezer négyzetmétert, de a megbízásai miatt ebből ténylegesen csak hatezret használ, a fennmaradó négyezer négyzetméter a piaci statisztikában nem üres: ki van bérelve, fizetik utána a bérleti díjat. Gazdasági értelemben viszont kihasználatlan kapacitás, és manapság sok ilyen helyzetet látunk. Gyártócégeknél és logisztikai szolgáltatóknál egyaránt előfordul, hogy a korábban lekötött kapacitásuknak csak egy részére van szükségük. Ha ezt is figyelembe vesszük, a piac tényleges kapacitásfeleslege jóval nagyobb lehet annál, amit a klasszikus üresedési ráta mutat.

Ha egy vállalatnak nincs szüksége a teljes területére, miért nem adja egyszerűen vissza a fölösleget?

Mert ez egy nagyon nehéz stratégiai döntés. Tegyük fel, hogy egy logisztikai cég ma csak a kapacitása 30 százalékát használja. A fennmaradó 70 százalékot finanszíroznia kell, ami nyilván fájdalmas. De ha elnyernek egy újmegbízást, és előtte visszaadta a területet, lehet, hogy már nem tudja biztosítani az elvárt szolgáltatást. Ráadásul egy ingatlant nem mindig lehet tetszőlegesen felosztani. A bérbeadó mondhatja azt, hogy vagy az egész területet visszaveszi, vagy semmit; máshol műszakilag megoldható a leválasztás, de annak is van költsége. Sok vállalat ma azért fizet egy részben kihasználatlan ingatlanért, hogy megőrizze a növekedés lehetőségét. Ez egyfajta túlélési játék: az a kérdés, ki meddig tudja finanszírozni ezt az opcionális kapacitást.

Ez azért elég erős alkupozíciót jelenthet a bérlőknek. Elkezdtek csökkenni a bérleti díjak?

Még nem beszélhetünk arról, hogy mindenhol látványosan lejjebb kerülne a headline bérleti díj. De egyre több helyen látunk nagyobb rugalmasságot: megjelenhet kedvezmény, bérletidíj-mentes időszak, rugalmasabb futamidő vagy más kereskedelmi engedmény is. Ennek a bérbeadó oldaláról is van racionalitása, hiszen egy üres épület csak költséget termel. Bizonyos helyzetekben jobb valamivel kedvezőbb feltételekkel megtartani egy fizetőképes bérlőt vagy behozniegy újat, mint ragaszkodni egy olyan árszinthez, amely mellett hónapokig üres marad a terület.

Egy ennyire bérlőbarát piacon mennyivel könnyebb jó bérleti szerződést kötni?

Több az alkulehetőség, de ettől még egyáltalán nem vált egyszerűbbé a döntés. A bérleti díj csak egyetlen sor a szerződésben. Legalább ennyire fontos az indexálás, az üzemeltetési költség, a műszaki tartalom, a felújítási kötelezettségek, a garanciák, a kilépési lehetőségek vagy az, hogy egy változó üzleti helyzetben milyen rugalmasságot ad a megállapodás. Egy ipari bérleti szerződés valójában többéves üzleti együttélés. Lehet valami első ránézésre olcsó, majd három év múlva kiderülhet, hogy bizonyos feltételei miatt mégsem az. Ez abból a szempontból nem is meglepő, hogy miközben a bérlő jártas as saját tevékenységében, abban már nem feltétlenül van otthon, hogy napi szinten vesse összeegymással több ipari bérleti szerződés piaci feltételeit.

Pedig Magyarország annyira kicsi piac, hogy a bérlő és a bérbeadó ezt sokszor tényleg igyekszik „okosban” megoldani.

Árulkodó, hogy egy lengyel piacon, ahol rengeteg a szereplő, óriásiak a volumenek, magas a komplexitás, 10-ből 7 tranzakcióhoz igénybe veszik tanácsadó szolgálatait. Nálunk ez mindössze az ügyletek 20-25 százalékában fordul elő, amimögött méretbeli és kulturális eltérések is lehetnek. Tény, hogy a kis magyar piacon nagyon sok tranzakció indul úgy, hogy a két fél már ismeri egymást: a bérlő tudja, melyik épületet szeretné, vagy eleve a jelenlegi bérbeadójával tárgyal hosszabbításról. Ilyenkor nem feltétlenül van szükség teljes körű, klasszikus bérlőképviseletre. Egy független második vélemény azonban ebben az esetben is kifejezetten hasznos lehet: valóban piaci-e az ajánlat, miket érdemes még megtárgyalni, hol vannak olyan feltételek a szerződésben, amelyek később problémát okozhatnak?

Tehát létezhet olyan ügyfélhelyzet, amelyben a hagyományos tanácsadási modell túl tág?

Így is lehet fogalmazni: bizonyos tranzakcióknál a mindent lefedő klasszikus bérlőképviselet nem feltétlenül indokolt, ugyanakkor a teljesen önálló tárgyalásnak is komoly kockázatai lehetnek az előbb elmondottak alapján. Ebből a megfontolásból dolgoztunk ki egy tranzakciós validációsszolgáltatást: az iO Protect lényege, hogy néhány nap alatt átnézzük az adott bérleti helyzetet, összevetjük a piaci sztenderdekkel, és megmutatjuk, hol látunk tárgyalási lehetőséget vagy kockázatot. Az iO Protecttel akkor is hozzá lehet férni a piaci információhoz és a tranzakciós tapasztalathoz, ha egyébként a bérlő már megtalálta az ingatlant és a másik felet, de szeretne biztosra menni. Ilyenkor nem is feltétlenül mi tárgyalunk: az ügyfél kérhet egy gyakorlati tárgyalási útmutatót, amellyel maga ül vissza az asztalhoz. Amennyiben igényli, természetesen a tárgyalásban is részt tudunk venni.

A név alapján adódik a kérdés: mitől „véd” az iO Protect? A bérbeadótól?

Egyáltalán nem. Inkább egy rosszul vagy nem teljes körűen felmért döntéstől. A bérbeadó és a bérlő érdeke alapvetően ugyanaz: olyan megállapodást kötni, amely öt év múlva is működőképes, hiszen, ahogy korábban mondtam, ez valójában egy többéves üzleti együttélés. Probléma a két fél aszimmetrikus információs helyzetéből adódhat: egy bérbeadó folyamatosan lát tranzakciókat, tehát naprakész a tudása, egy gyártó vagy egy kkv viszont lehet, hogy csak ötévente egyszer tárgyal új raktárról. Ehhez képest több ezer négyzetméteren és többéves futamidő alatt már néhány tíz eurócentnyi különbség a négyzetméterárban komoly tétellé válhat, a szerződés egyéb feltételeinek pedig sokszor még ennél is nagyobb a jelentősége. Nem az a cél, hogy minden ponton „megverjük” a másik felet, hanem hogy az ügyfél egészen pontosan értse, mire mond igent.

Ebben az esetben viszont ez nem egy tranzakciószegény piacra kitalált megoldás…

Egyáltalán nem, a mostani viszonyok azonban ideálisak ahhoz, hogy megmutassuk a jelentőségét. Ha viszont két év múlva ismét sokkal feszesebb lesz a piac, ugyanúgy fontos lesz tudni, hogy az adott körülmények között jó üzletet köt-e valaki. A piaci validáció értéke nem abból fakad, hogy éppen alacsony vagy magas a bérleti díj, hanem abból, hogy egy hosszú távú döntés meghozatala előtt ad egy pontos összehasonlítási alapot. Egy ilyen szerződésnél a legdrágábbhiba általában nem az, ha a bérlő néhány száz euróval többet fizet egy hónapban, hanem az, ha évekre rossz feltételek közé zárja magát.

Mikor lehetne azt mondani: véget ért a mostani kivárás, újra ténylegesen növekedni kezd a hazai ipari ingatlanpiac?

Azt érdemes figyelni, mikor jelennek meg új gyártásból, új logisztikai megbízásból vagy valódi kapacitásbővítésből születő igények. Ha egyre több vállalat mondja azt, hogy nem egyszerűen olcsóbb vagy jobb helyre szeretne költözni, hanem több területre van szüksége, mert több megrendelése, több termelése vagy új ügyfele van, akkor beszélhetünk valódi fordulatról. Addig a mindennapok elsősorban arról szólnak, hogyan lehet a meglévő kapacitással és a meglévő szerződésekkel okosabban gazdálkodni.