Kívülről nézve úgy tűnik, mintha a logisztikai ingatlanpiac kifulladt volna. Ön is így látja?

Nem. Inkább úgy fogalmaznék, hogy lezárult egy rendkívül intenzív növekedési időszak, és a piac visszatért a természetes működéséhez. A járvány éveiben robbanásszerűen nőtt a kereslet a logisztikai ingatlanok iránt. Az e-kereskedelem látványos bővülése, az ellátási láncok átalakulása és a vállalatok készletezési stratégiájának megváltozása egyszerre növelte meg a keresletet a korszerű logisztikai ingatlanok iránt. A fejlesztők gyorsan reagáltak, egymás után indultak a spekulatív beruházások, ami egy idő után szükségszerűen túlkínálathoz vezetett. Ma ennek a természetes korrekcióját látjuk. Kevesebb új projekt indul, a fejlesztők megfontoltabban hozzák meg beruházási döntéseiket, ugyanakkor ez korántsem jelenti azt, hogy eltűnt volna a kereslet. Egyszerűen egy kiegyensúlyozottabb piac alakult ki, amely sokkal inkább a valós bérlői igényekre épül.

Ön szerint miben különbözik leginkább ez a piac az irodapiac működésétől?

A reakcióidőben. Ez talán a legfontosabb különbség a két szegmens között. Egy korszerű irodaház fejlesztése a tervezéssel és a kivitelezéssel együtt jellemzően két-három évet vesz igénybe, sok esetben ennél is többet. Egy standard logisztikai csarnok ezzel szemben akár egy éven belül is felépíthető. Ez alapvetően meghatározza a piac működését. A fejlesztők sokkal gyorsabban tudnak alkalmazkodni a kereslet változásaihoz, ugyanakkor a ciklusok is gyorsabban követik egymást. Amikor erősödik a kereslet, rövid idő alatt sok új fejlesztés indulhat el. Mire azonban ezek elkészülnek, a gazdasági környezet már megváltozhat. A logisztikai ingatlanpiac tehát nem azért tűnik hektikusabbnak, mert kiszámíthatatlanabb, hanem mert sokkal gyorsabban reagál a gazdasági folyamatokra, mint például az irodapiac.

A piacon egyre több olyan logisztikai csarnokot látni, amely kívülről szinte elkészültnek tűnik, belül azonban még félkész. Sokan ezt a piac lassulásának jelének tekintik. Valójában mi áll ennek a hátterében?

Sok esetben éppen az ellenkezője igaz: ez tudatos fejlesztői stratégia. Kívülről valóban úgy tűnhet, mintha megállt volna az építkezés, valójában azonban a fejlesztő szándékosan csak egy bizonyos készültségi fokig jut el. Elkészül a szerkezet, a homlokzat, a tető és a legfontosabb infrastruktúra, a belső kialakítás egy részével viszont megvárják a végleges bérlőt. Ennek nagyon egyszerű oka van: a logisztikai és ipari ingatlanoknál ritkán létezik univerzális megoldás. Egy raktár, egy könnyűipari összeszerelő üzem vagy egy gyártócsarnok teljesen eltérő műszaki igényeket támaszt. Más padlóterhelésre, más gépészeti rendszerre, más közműkapacitásra vagy irodai kiszolgálóterületre lehet szükség. Ha ezeket a végleges bérlő igényei alapján alakítják ki, az épület sokkal jobban szolgálja majd a működését, mintha egy már teljesen elkészült csarnokot kellene utólag átalakítani. Ennek pénzügyi oldala is van. A fejlesztőnek nem kell egyszerre finanszíroznia a teljes beruházást, miközben a projekt legfontosabb része már elkészült. Amint megszületik a bérleti megállapodás, a belső kialakítás néhány hónap alatt befejezhető, így a bérlő lényegesen gyorsabban birtokba veheti az ingatlant. Ez a jelenlegi piaci környezetben egyszerre jelent rugalmasságot, kisebb kockázatot és gyorsabb piacra lépést.

Beszélgetésünk során többször is szóba került az idő mint versenyelőny. Valóban ennyire meghatározó tényezővé vált?

A logisztikai piacon sok esetben az idő a legértékesebb erőforrás. Egy ipari vagy logisztikai beruházásnál gyakran néhány hónap áll rendelkezésre arra, hogy a vállalat elindítsa a termelést vagy a disztribúciós tevékenységet. Ilyenkor egyszerűen nincs lehetőség kivárni egy teljes fejlesztési ciklust. Éppen ezért jelent komoly előnyt egy olyan épület, amely szerkezetkész állapotban már rendelkezésre áll. Ha a lokáció és a műszaki paraméterek megfelelnek a bérlő igényeinek, a belső kialakítás rövid idő alatt befejezhető, így az ingatlan lényegesen hamarabb használatba vehető, mint egy teljesen új beruházás esetében. Ma már sok esetben nem az dönt, hogy ki tud jobb csarnokot építeni, hanem az, hogy ki tud a megfelelő időben megfelelő megoldást kínálni a bérlőnek.

Az országos piaci statisztikák alapján sokan úgy gondolják, hogy a jelenlegi üresedési ráta mellett a bérlők könnyen találnak megfelelő logisztikai ingatlant. A valóság valóban ilyen egyszerű?

Egyáltalán nem. Ez az egyik leggyakoribb félreértés a piaccal kapcsolatban. Az üresedési ráta egy fontos mutató, de önmagában nagyon keveset mond arról, hogy egy vállalat valóban talál-e megfelelő ingatlant. A statisztika országos átlagot mutat, miközben a bérlők mindig egy konkrét lokációban, meghatározott műszaki paraméterek mellett keresnek csarnokot. Egy vállalat számára nem az a kérdés, hogy Magyarországon van-e szabad raktárkapacitás, hanem az, hogy Debrecenben, Győrben vagy Budapest környékén elérhető-e olyan ingatlan, amely megfelel az igényeinek. Amikor ehhez hozzávesszük a kívánt alapterületet, a belmagasságot, a padló teherbírását, a közműkapacitást vagy éppen a közlekedési kapcsolatokat, a szóba jöhető épületek száma nagyon gyorsan leszűkül. Ezért fordulhat elő, hogy miközben országos szinten jelentős szabad kapacitásról beszélünk, egy konkrét bérlő mégis nehezen talál megfelelő megoldást.

Vagyis a logisztikai ingatlanpiacon nem országok, hanem lokációk versenyeznek egymással?

Pontosan. A döntések mindig helyi szinten születnek meg. Egy logisztikai vagy ipari beruházás helyszínét nem lehet pusztán statisztikai mutatók alapján kiválasztani. A vállalatoknak egyszerre kell figyelembe venniük az infrastruktúrát, a beszállítói hálózatot, a munkaerő elérhetőségét és természetesen azt is, hogy rendelkezésre áll-e a működésükhöz megfelelő ingatlan. Éppen ezért a logisztikai ingatlanpiacon sokszor nem az országos kínálat a meghatározó, hanem az, hogy egy adott régióban vagy városban milyen lehetőségek érhetők el. Egy jó lokációban lévő korszerű csarnok iránt akkor is élénk maradhat a kereslet, amikor országos szinten a statisztikák nagyobb üresedést mutatnak.

Az utóbbi években sok szó esik Debrecenről, Győrről, Kecskemétről vagy Szegedről mint új ipari központokról. Kezd kiegyenlítődni Budapest és a vidéki régiók szerepe?

A vidéki ipari központok kétségtelenül sokat erősödtek, de Budapest szerepe továbbra is meghatározó. Ugyanakkor érdemes ezt a folyamatot történelmi összefüggésben is vizsgálni. Magyarországon mindig is léteztek komoly ipari központok. Győr, Székesfehérvár, Tatabánya vagy később Kecskemét régóta fontos termelési bázisnak számítanak. A különbség inkább az, hogy ezekben a városokban korábban jellemzően saját tulajdonú gyárak épültek, nem pedig bérbe adható, korszerű ipari-logisztikai ingatlanok. A mai értelemben vett modern bérleti piac ezért vidéken jóval később alakult ki. Sokszor úgy beszélünk ezekről a térségekről, mintha új ipari központok lennének, valójában azonban maga az ipari termelés régóta jelen van, csak a mögötte álló ingatlanpiac változott meg.

Mi indította el ezt a változást? Miért éppen az elmúlt években kezdett felzárkózni a vidéki logisztikai piac?

Több tényező találkozott egyszerre. Egyrészt megjelentek azok a nemzetközi fejlesztők, amelyek korábban szinte kizárólag Budapest környékére koncentráltak, később azonban vidéken is elkezdtek ipari parkokat fejleszteni. Másrészt a vállalatok gondolkodása is megváltozott. A Magyarországra érkező ipari beruházások nagy része korábban saját tulajdonú üzemekben gondolkodott. Ma viszont sokkal elfogadottabb a bérleti konstrukció, ami jelentősen növelte a korszerű ipari-logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Ez a két folyamat együtt alapvetően alakította át a vidéki piacot.

Budapest ennek ellenére továbbra is messze a legnagyobb piac. Álnaív kérdés következik: Mi adja ezt az előnyt?

Elsősorban az ország rendkívül centralizált szerkezete. Budapest és az agglomeráció közel hárommilliós fogyasztói és munkaerőpiacot jelent, miközben valamennyi autópálya ide fut be. Logisztikai szempontból ez olyan adottság, amelyet egyetlen vidéki régió sem tud teljes egészében reprodukálni. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a vidéki ipari központok ne lennének sikeresek. Egyszerűen más szerepet töltenek be. Egy százezres vagy kétszázezres város rendkívül erős ipari bázissá válhat, de más léptékben működik, mint Budapest. Ezért ma sem Budapest és Debrecen versenyez egymással, hanem különböző vállalati igények találnak rá a számukra legmegfelelőbb helyszínre.

Mit gondol, mennyire képes egyetlen nagyberuházás megváltoztatni egy város ipari ingatlanpiacát?

Sokkal jobban, mint azt elsőre gondolnánk. Győr fejlődésére hosszú időn keresztül az Audi volt meghatározó hatással, Miskolcon a Bosch, Debrecenben ma a BMW és a CATL, Szegeden pedig várhatóan a BYD tölti be ezt a szerepet. Ezek a beruházások nem csupán új munkahelyeket teremtenek. Magukkal hozzák a beszállítókat, új logisztikai igényeket generálnak, fejlesztik az infrastruktúrát, és jelentősen növelik a korszerű ipari ingatlanok iránti keresletet. Ugyanakkor ez egyfajta függőséget is kialakíthat. Ha egy térség fejlődése döntően egy-két meghatározó vállalatra épül, akkor azok beruházási döntései vagy termelési ciklusai az egész helyi ingatlanpiacra hatással lehetnek. Ezért egy fejlesztőnek nemcsak azt kell mérlegelnie, hogy ma mekkora a kereslet, hanem azt is, hogy az adott térség fejlődése hosszú távon mennyire fenntartható.

A napokban tartott sajtókonferenciájukon említette, hogy a külföldi beruházók sokszor meglepődnek a magyar piac sajátosságain. Mivel szembesülnek leggyakrabban?

Az egyik legérdekesebb tapasztalatunk, hogy sokszor egyszerűen nem hiszik el, amikor azt mondjuk: egy adott városban jelenleg nincs számukra megfelelő, azonnal bérelhető korszerű logisztikai csarnok. Egy nemzetközi vállalat teljesen más piaci környezetből érkezik. Németországban, Hollandiában vagy Lengyelország egyes régióiban természetes, hogy egy jelentős ipari központban egyszerre több fejlesztő is kínál különböző méretű, korszerű ipari ingatlanokat. Magyarországon azonban a vidéki piacok jóval kisebbek. Egy adott térségben előfordulhat, hogy csupán néhány olyan épület van, amely megfelel egy nagy nemzetközi beruházó elvárásainak. Ha ezek foglaltak, akkor hiába mutatnak országos szinten kedvező képet a statisztikák, az adott vállalat számára egyszerűen nincs megfelelő alternatíva.

Mit tesz ilyenkor egy beruházó? Elfogadja a helyzetet, vagy tovább keres?

Az első reakció szinte mindig az, hogy tovább keresi a lehetőségeket. Megkeresnek más fejlesztőket, más tanácsadókat, újabb ajánlatokat kérnek be, mert abból indulnak ki, hogy egy ekkora ipari központban biztosan létezik megfelelő ingatlan. A legtöbbször azonban ugyanarra a következtetésre jutnak: az adott lokációban valóban nincs olyan korszerű csarnok, amely méretben, műszaki tartalomban és elhelyezkedésben megfelelne az igényeiknek. Ez nem azért van, mert Magyarországon kevés a fejlesztés, hanem azért, mert a vidéki piacok mérete és szerkezete egészen más, mint amit Nyugat-Európában megszoktak.

Mit jelent ez a gyakorlatban egy beruházás számára?

Elsősorban időveszteséget. Egy ipari beruházás ütemezése rendkívül szoros. Ha a megfelelő ingatlan nem áll rendelkezésre, a vállalatnak újra kell gondolnia a lehetőségeit: kivár egy új fejlesztést, másik várost választ, vagy akár átütemezi a teljes beruházást. Ezért mondjuk azt, hogy a logisztikai ingatlanpiacon nem elegendő azt vizsgálni, mennyi szabad terület van országos szinten. A döntést mindig az határozza meg, hogy az adott helyszínen, a megfelelő időben rendelkezésre áll-e a szükséges ingatlan. És ez sokszor jóval szűkebb kínálatot jelent, mint amit az összesített piaci adatok sugallnak.

Mit jelent mindez a fejlesztők számára? Milyen szemléletre lesz szükség a következő években?

A logisztikai ingatlanpiac ma már sokkal inkább az előrelátásról szól, mint a puszta építési kapacitásról. Egy sikeres fejlesztőnek nemcsak azt kell látnia, hogy mire van kereslet ma, hanem azt is, milyen igények jelenhetnek meg egy-két év múlva. Ehhez egyszerre kell érteni a vállalatok működését, az iparági trendeket, a munkaerőpiacot, az infrastruktúra-fejlesztéseket és természetesen az ingatlanpiacot is. Egy korszerű logisztikai park ma már nem egyszerűen épületek együttese, hanem egy olyan üzleti környezet, amelynek hosszú távon is alkalmazkodnia kell a bérlők változó igényeihez.

Ha egyetlen mondatban kellene összefoglalnia, mi különbözteti meg ma a sikeres logisztikai fejlesztőt a többiektől, mit mondana?

Ma már nem az nyer, aki gyorsabban épít, hanem aki hamarabb érti meg a bérlő következő lépését.