A logisztikai ingatlanpiac egyszerre követi és kiszolgálja a gazdaságot. Mennyire tekinthető ma a raktárpiac a gazdasági folyamatok egyfajta előrejelzőjének? Mit látnak hamarabb a bérlői döntésekben, mint ami később a makrogazdasági adatokban is megjelenik?

A bérlettel, szerződéshosszabbítással és bővítéssel kapcsolatos döntések már azelőtt jelezhetik a vállalatok várakozásait, mielőtt a változások az ipari, kereskedelmi vagy foglalkoztatási adatokban megjelennének. Ezek a döntések értékes betekintést nyújtanak a cégek növekedési terveibe, a készletezési igényekbe, valamint az ellátási láncok átalakulásába. Láthatóvá válnak azok a törekvések is, melyekkel hatékonyabban szeretnék kiszolgálni ügyfeleiket. A nagyobb területigény azonban nem minden esetben jelent növekedést: az ellenállóképesség erősítése, egy új disztribúciós modell bevezetése vagy akár a működés konszolidációja is állhat mögötte. Az is számít, hogy a vállalatok hol, milyen típusú ingatlanok mellett és milyen időzítéssel köteleződnek el. A raktárpiac tehát egyszerre a gazdasági aktivitás korai előrejelzője és egy olyan infrastruktúra, amely segíti a piaci szereplőket a változásokhoz való alkalmazkodásban.

Prologis gazdasági hatást vizsgáló kutatása szerint 2024-ben mintegy 3,2 billió dollár értékű áru haladt át a vállalat létesítményein, ami jól érzékelteti a logisztikai infrastruktúra gazdasági jelentőségét. Magyarországon mennyire becsüljük meg ennek a szektornak a valódi súlyát – nemcsak ingatlanpiaci, hanem termelési, kereskedelmi és foglalkoztatási szempontból is?

Szinte minden termék, amit nap mint nap használunk – beleértve az olyan alapvető árucikkeket is, mint az élelmiszerek és a gyógyszerek –, egy vagy több raktáron keresztül jut el a végfelhasználókhoz. Ez jól mutatja, hogy a logisztikai ingatlanok az energiaellátáshoz vagy a közlekedéshez hasonlóan a gazdasági infrastruktúra nélkülözhetetlen részei. Szerepük messze túlmutat a logisztikán: a termelést, a kereskedelmet, a foglalkoztatást és a vállalkozások növekedését is támogatják a gazdaság egészében. Ez különösen igaz Magyarországon, ahol jelentős az összeszerelő és gyártási tevékenység, a Prologis hazai ingatlanportfóliójának mintegy 40 százalékát is ezen a területen működő ügyfelek bérlik.

Az elmúlt néhány évben a bérlőknek egyszerre kellett alkalmazkodniuk az inflációhoz, a magasabb energia- és finanszírozási költségekhez, geopolitikai bizonytalanságokhoz és az ellátási láncok átalakulásához. Mindez hogyan változtatta meg azt, hogy ma milyen raktárt keres egy vállalat? Mi került előrébb a döntési szempontok között, és mi vált kevésbé fontossá?

A bérleti díj és az elhelyezkedés továbbra is meghatározó szempont, de a vállalatok egyre nagyobb figyelmet fordítanak a teljes üzemeltetési költségre, az energiahatékonyságra, az ingatlanok műszaki adottságaira, emellett a munkaerő elérhetőségére és az épületek megbízható működésére is. A rugalmasság és az ellenálló képesség szintén felértékelődött, ahogy a vállalatok folyamatosan alkalmazkodnak a készletezési igények, a termékkínálat és az ellátási láncok változásaihoz. Ez azonban nem feltétlenül jelent nagyobb területigényt: egy átgondoltabb raktári elrendezés, galériaszintek kialakítása vagy automatizált megoldások alkalmazása is segítheti a meglévő területek hatékonyabb kihasználását. A Prologis Essentials szolgáltatásokon keresztül a bérlők olyan eszközökhöz, fejlesztésekhez és egyedi igényekre szabott megoldásokhoz juthatnak, amelyekkel optimalizálhatják meglévő működésüket, és rugalmasabban alkalmazkodhatnak a változó üzleti igényekhez.

A Prologis Research szerint az energiaellátás és a megfelelő villamosenergia-kapacitás 2026-ban már a telephelyválasztás egyik legfontosabb tényezőjévé válhat, részben az automatizáció és az ipari termelés növekvő energiaigénye miatt. Eljutottunk oda, hogy egy logisztikai ingatlannál már nemcsak a lokáció és a négyzetméter számít, hanem az is, hogy mennyi energia áll rendelkezésre?

Ez pontosan így van. Az elhelyezkedés, a terület és az ár mellett az energetikai infrastruktúra ma már az ipari ingatlanok negyedik meghatározó pillérévé válik. Az ügyfelek számára egyre fontosabb szempont, hogy az épület rendelkezik-e elegendő és megbízható villamosenergia-kapacitással, amely nemcsak a jelenlegi működést, hanem a jövőbeli növekedést is képes kiszolgálni. Ez különösen fontos a gyártási tevékenységek, az automatizált rendszerek, a hűtött raktározás, az elektromos járművek töltése és az elektromos fűtés esetében. Hiába megfelelő egy ingatlan elhelyezkedése és mérete, ha a rendelkezésre álló villamosenergia-kapacitás korlátozza a vállalat működését. A helyben történő energiatermelés szintén sokat segíthet. A Prologis Park Budapest-Harbor területén például egy 450 kWp teljesítményű, tetőre telepített napelemes rendszer az egyik ügyfelünk jelenlegi éves villamosenergia-felhasználásának várhatóan mintegy 38 százalékát fogja fedezni.

Ha Magyarországot nem önmagában, hanem a lengyel, cseh, szlovák, német vagy akár dél-európai piacokkal együtt nézzük, miben vagyunk ma versenyképesek, és hol van a legnagyobb lemaradásunk? Infrastruktúrában, energiaellátásban, munkaerőben, szabályozási környezetben vagy éppen a korszerű raktárállományban kellene leginkább előrelépnünk?

Magyarország erősségei közé tartozik a centrális földrajzi elhelyezkedés, a jelentős gyártói bázis és az, hogy a szomszédos piacok könnyen elérhetők. A budapesti régió további előnye a fejlett közlekedési infrastruktúra, az ügyfelek közelsége és a széles munkaerő-kínálat. A nemzetközi versenyképesség azonban egyre kevésbé csak az elhelyezkedésen múlik, a megbízható energiaellátás, a munkaerő rendelkezésre állása és a vállalkozások működésének összköltsége is egyre meghatározóbb szerepet játszik a beruházási döntésekben. A magyarországi raktárpiac magas üresedési rátája ugyanakkor arra is rámutat, hogy az új fejlesztések terén nagyobb megfontoltságra van szükség. A jövőben a meglévő ipari infrastruktúra versenyképességének erősítését érdemes előtérbe helyezni az épületek számának egyszerű növelése helyett. A cél olyan gazdasági környezet kialakítása, amely ösztönzi a fenntartható gazdasági tevékenységet és vonzza a hosszú távú beruházásokat.

A magyar piacon az elmúlt időszakban emelkedett az üresedés, miközben Európa egészére a Prologis 2026-ra ismét szűkülő kínálatot várt; a 2025-ös európai bérleti díjak pedig átlagosan 2,9 százalékkal csökkentek. Mennyire mozog együtt Magyarország az európai ciklussal, és melyek azok a hazai sajátosságok, amelyek miatt nálunk másképp vagy később jelennek meg ezek a folyamatok?

A magyar ipari és logisztikai ingatlanpiacra az európai trendek is hatással vannak, ugyanakkor a budapesti agglomeráció piacát az elmúlt években elsősorban a helyi kínálati viszonyok határozták meg. A térségben jelentős volumenben megvalósult spekulatív fejlesztések révén több új raktárterület került a piacra, mint amennyit a kereslet fel tudott szívni. Ennek következtében magasra emelkedett az üresedési ráta, és erős verseny alakult ki a bérbeadók között.

A legfrissebb, 2026. harmadik negyedévére vonatkozó adatok azonban már biztató jeleket mutatnak. A budapesti agglomerációban az üresedési ráta 14,8 százalékról 13 százalékra csökkent, amihez az élénkülő bérbeadási aktivitás és a pozitív nettó területfelszívás is hozzájárult.

A piacon tehát már láthatók a javulás első jelei, de ahhoz, hogy valódi fellendülésről beszélhessünk, több egymást követő negyedévben is hasonlóan kedvező eredményeket kellene látnunk. Hosszú idő után most először vannak kézzelfogható adatok, amelyek óvatos optimizmusra adnak okot. A következő 12–18 hónap meghatározó lesz abból a szempontból, hogy ezek a kezdeti pozitív jelek tartós piaci élénküléshez vezetnek-e.

Hosszabb távon úgy gondolom, hogy az ágazat közös célja egy egészségesebb piaci egyensúly helyreállítása kellene legyen, amelyben az üresedési ráta fokozatosan visszatér az 5–7 százalékos szintre, amely véleményem szerint fenntarthatónak tekinthető. Ehhez azonban önmagában a bérbeadási aktivitás élénkülése nem elegendő. Fegyelmezettebb, a valós piaci igényekhez igazodó fejlesztésekre van szükség, amelyeket a gazdasági növekedés, a fogyasztói kereslet és az üzleti bizalom erősödése is támogat. Mindezek tényleges keresletet képesek teremteni az ipari és logisztikai ingatlanok iránt. Csak ezen tényezőknek az együttes érvényesülésével alakulhat ki egy kiegyensúlyozott piac, és kerülhető el a túlkínálat újbóli megjelenése.

A Prologis Research ma már nem egyszerűen négyzetméterekben és üresedési rátákban gondolkodik, hanem azt vizsgálja, miért bérelnek új területet a vállalatok: növekedés, készletezési biztonság, termelés áthelyezése, magasabb szolgáltatási szint vagy hatékonyság miatt. Ha ebből az öt motivációból kellene kiindulni, jelenleg mi mozgatja leginkább a magyar keresletet – és mi lehet a következő két-három év meghatározó hajtóereje?

A jelenlegi magyarországi piacon a bérleti döntéseket leginkább a szolgáltatási színvonal javítására és a működési hatékonyság növelésére irányuló törekvések határozzák meg. A vállalatok egyre inkább a költségek optimalizálására, a tevékenységeik összevonására és a meglévő kapacitásaik hatékonyabb kihasználására összpontosítanak, nem pusztán a területük növelésére. Emellett valós keresletet tapasztalunk a termelésüket áthelyező vállalatok részéről is, bár ezekben az esetekben gyakran a megfelelő közműkapacitás rendelkezésre állása dönti el, hogy egy ingatlan alkalmas-e az adott tevékenység befogadására. A globális ellátási láncok körüli bizonytalanság hosszabb távon a készletszintek növelésére ösztönözheti a cégeket, egyelőre azonban nem látjuk, hogy ez jelentős többletkeresletet generálna a raktárpiacon.

A jelenlegi piaci környezet nemcsak azt változtatta meg, hogy az ügyfelek mit várnak el az ingatlanoktól, hanem azt is, hogy milyen elvárásokat támasztanak a bérbeadókkal szemben. A gyorsaság, a rugalmasság, valamint az egyedi üzleti igények megértésének és előrejelzésének képessége ma már alapvető fontosságú. A Prologisnál ehhez igazítottuk a működésünket, és csapataink szoros együttműködése jelentősen hozzájárult az idei év kiemelkedő bérbeadási eredményeihez. Az ügyfelek elégedettségét emellett negyedévente mérjük a nemzetközileg elismert Net Promoter Score (NPS) rendszer segítségével, a visszajelzéseiket pedig folyamatosan felhasználjuk szolgáltatásaink fejlesztésére.

A következő piaci ciklust illetően óvatosan optimista vagyok. A fenntartható növekedés a gazdaság általános teljesítményétől, valamint a fogyasztás, az ipar és a kereskedelem által generált valós kereslettől függ, és úgy látjuk, a piacon már elkezdtek megjelenni az első biztató jelek. Az ügyfélkapcsolatokra, a magas színvonalú működésre és a rugalmasságra helyezett fókusz pedig megfelelő kiindulópontot teremt számunkra ahhoz, hogy felkészülten reagáljunk, amikor elérkezik a növekedés következő szakasza.